1、買房前首先要了解房屋權屬是否真實、完整、可靠，查明房屋權屬，確保房屋產權證不是偽造的，其次了解是否存在產權糾紛。

2、注意房產證上的房產部門是否真實，看看房子是公有的還是私有的。一定要查明原單位是否同意出售房子。

3、了解購買二手房的手續。購買二手房時不要輕信賣家的“承諾”。購買二手房時，買賣雙方必須簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地的房地產交易管理部門辦理登記、過戶，繳納國家規定的稅費等。

4、了解所購二手房的具體面積（統稱建筑面積）。了解房屋的房齡，查看房屋的建筑面積、使用面積是否與房產證上相符，是否有違章搭建、天花板漏水、墻面剝落等情況。

5、需對物業管理、安防設備、小區環境、水電供應情況進行詳細了解；對房屋周邊環境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等進行全面檢查。

6、房屋本身的抵押情況、是否被法院查封；房屋交易過程中如何簽訂合同、如何支付貨款、如何辦理過戶等；如何規避中介陷阱、如何溝通中介費用的支付、如何防止中介抽取差價。

網友：中介說我把首付付給房東后就可以過戶房子，然后用這筆錢還清房貸，取消房貸。這樣可以嗎？我擔心房東拿了我的首付，不用來還房貸，我就拿不到房子了。然后中介說房東不能私自拿錢，但是沒有跟我解釋原因。你覺得中介的話靠譜嗎？這樣可行嗎？

答：千萬不要直接把錢付給房東。你、中介和房東應該直接把錢付給銀行，然后立即取消抵押并轉移房產。

7、雙方簽訂房產買賣合同后，買方將應交的首付用于幫助房東償還貸款余額。這種方式的優點是充分利用了資金的流動性價值，盤活了買方首付，雙方共同努力解決了交易的最大障礙；缺點是買方首付具有一定的風險。如果不良房東利用買方的資金幫助自己償還貸款，進而取得房屋的完全所有權，再將房屋轉賣給他人并逃走，買方既無法取得房屋的產權，也無法損失首付，到時候只能通過其他合法渠道追回，非常被動。因此，采用這種方式的關鍵是要找到雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等），全程把控每一個環節，消除雙方互不信任或房東誠信缺失可能帶來的交易風險。 如果買家首付不足以全額償還房東貸款余額，房東還可以委托擔保機構提供墊款服務，補足差額，這樣既可以實現融資，又只需支付合理的墊款服務費，便可完成交易。

8、前任業主因交付的房屋存在質量問題，要求賠償或解除合同。根據相關規定，前任業主故意隱瞞房屋質量缺陷的，應當承擔賠償責任。如果前任業主已將房屋質量問題明確告知下一任業主，則前任業主不承擔任何責任。

9、專業人士提醒，夜晚是房產交易過程中的安全“盲區”，買家一定要謹慎選擇這個時間段。考慮到買家看房、簽約的便利，大部分房產中介都會選擇晚上9點甚至更晚下班。這雖然方便了買賣雙方，但也給騙子提供了施展伎倆的機會。這是因為晚上6點以后，交易中心就關門了，無法核實房產證的真實性，這就成為房產交易過程中的安全“盲區”。如果騙子選擇趁機在這個時間段展開騙局，比如要求買家繳納定金甚至首付，貪圖便宜的話，很有可能上當受騙。

10、為確保資金安全，買家千萬不要嫌麻煩而跳過資金監管這一步。所謂資金監管，就是買家將購房款存入資金監管擔保機構在銀行開設的監管賬戶，交易雙方完成房屋產權轉移登記后，資金監管擔保機構按照約定通知銀行將售房款支付給賣家。

11、業內人士建議購房者一定要使用資金監管。因為有了資金監管之后，一旦交易過程中出現問題，交易中斷，資金存放在監管賬戶中，安全可以得到保障。另外，押金也可以交由中介公司管理，在確認房源信息后，會通知中介轉給賣家。如果賣家堅持要收取現金后才能進行下一步交易，不同意資金監管，那么買家此時就要更加小心了。

12. 其實從法律角度來說，完全不用擔心房子被法院收回。由于房屋購買時原房主與債權人之間的債權債務關系不明，為了保障第三人善意取得財產，房屋買賣交易仍然有效，財產不會被收回。另外，債權人的借貸協議仍然有效，原房主必須償還所欠的錢，因此債權人應該等到找到原房主后再進行追償。

13、預付款前，先到產權登記中心查看房產權屬是否存在瑕疵（主要查看該房產除貸款銀行抵押外，是否有其他保全、扣押、其他抵押等）；不要將預付款提前存入賣方銀行還款賬戶；直接通過自己的銀行賬戶將預付款轉入賣方銀行還款賬戶，并讓賣方出具明細收據，必要時可請律師見證；必要時可要求賣方提供第三方擔保或房產擔保；親自全程跟進提前還貸，辦理抵押取消手續，及時領取《房屋所有權證》；抵押取消后賣家可以通過什么渠道了解交易相關信息，在產權登記中心允許的最短時間內及時辦理產權交易過戶驗收手續； 具體規定買賣雙方的違約責任，包括逾期履行抵押解除手續、逾期履行通知義務、逾期履行交接手續的逾期違約金數額或計算方法，規定單方請求解除合同的條件和違約金；詳細規定房地產交易無法進行時，出賣人向買受人退還預付款的流程。

14、那么，如何區分有房產證但銀行保管的還是沒有房產證的呢？其實很簡單：無論上述哪種情況，當地房地管理部門都會有登記，公安、法院、檢察院憑有效證件因公務可以調取所有相關檔案，房產主憑身份證和房產證可以調取檔案中的相關信息，普通民眾因房屋買賣、訴訟等正當理由可以憑有效證件查詢房屋的簡單信息。因此，在交易前，買家可以要求賣家（也就是房產主）到房地管理部門調查是否有這樣的房產登記，其真實性比賣家自己持有的所謂房產證復印件要高得多。如果賣家因各種原因不配合，也可以委托律師進行調查。 律師調查的好處在于，除了調查抵押情況外，還可以調查房產證上的內容與不動產登記機構立卷文件記載的內容是否一致，賣房人是否為房產證上載明的所有人賣家可以通過什么渠道了解交易相關信息，房屋是否有其他共有人（如有，共有人有優先購買權）。

15、二手房買賣過程中網校頭條，賣方是否需要承擔質量缺陷保修責任，主要看賣方是否故意隱瞞房屋質量以及買受人是否知悉房屋質量缺陷。賣方故意隱瞞房屋質量缺陷的，應當承擔質量缺陷保修責任。但如果賣方已如實告知買受人房屋質量缺陷或者有證據表明買受人知悉缺陷存在的，賣方不承擔保修責任。對于房屋隱蔽的質量缺陷，賣方往往認為應由開發商承擔責任。對于隱蔽質量缺陷責任的承擔，應根據缺陷產生的原因進行分析。如果隱蔽質量缺陷并非房屋本身固有缺陷，而是賣方在裝修、使用過程中造成的，買受人對此不知情，賣方仍應承擔責任；反之，如果隱蔽質量缺陷是房屋本身固有缺陷，買受人可以向作為房屋所有人的開發商主張保修責任或賠償責任。

16、在房屋買賣交易中，明確房屋的產權人非常重要，房產證上登記的產權人必須親自簽字，涉及共有產權的，共有產權人也應當簽字，購房者不得想當然地認為配偶、父母子女、兄弟姐妹之間有相互代理權。

17、為避免無權代理而引發糾紛，律師建議，在正式簽訂房屋買賣合同時，買方一定要要求代理人出示業主的書面授權書并核實其真實性，防止授權書被偽造，最終導致合同無效。如果業主未能出示授權書，買方一定要親自致電業主確認此事，并記錄確認以保留證據。房屋買賣合同簽訂后，買方一定要及時找業主本人簽署合同。

18、買家在簽訂房屋買賣合同前，應委托中介或專業的二手房買賣律師提前調查該房產的戶籍情況。如有需要遷出的戶籍，應在房屋買賣合同中明確原房主遷出的時間，逾期遷出的，應要求原房主承擔違約責任。違約責任可參考逾期交房的違約責任。為了更好地保障買家的合法權益，二手房律師還提醒買家：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方在一定期限后仍不遷出戶籍，買家有權單方解除合同，并有權要求賣方按照合同約定支付違約金。

19、“陰陽合同”是指二手房買賣合同的備案價格與實際成交價格不一致的情況。買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，其中一份專門用于備案登記，稱為“陽合同”；另一份由雙方實際履行，稱為“陰合同”。實踐中，法律將這種借用合法形式掩蓋非法目的的“黑合同”認定為無效合同。但合同無效并不意味著買賣雙方對房價條款的約定也無效。因此，買賣雙方簽訂“黑白合同”時，必須明確約定承擔相關責任的范圍和方式。無論兩份合同先簽訂還是后簽訂，買賣雙方都必須在“黑合同”或補充合同中注明哪一份合同（尤其是價格條款）是雙方真實意思表示，并明確約定該合同是買賣雙方唯一遵循的依據。 明確規定“白合同”因銀行、稅務等監管原因無法執行時如何處理，特別是出現問題或糾紛后責任由哪一方承擔，增加的稅費如何承擔。

20、在簽訂三方協議前后，賣方或中介機構都會要求買方支付一部分定金或首付款，賣方收到定金后，如果能自行償還剩余的房貸，那是最理想的。若無力償還，需要借用買方首付款，則上述首付款必須在賣方向貸款銀行申請提前償還剩余貸款后，直接打入賣方還款賬戶，并盡可能在柜臺辦理。要確保買方支付的首付款全部用于賣方提前償還銀行貸款，不會被賣方挪用。

21、在提前還清房貸后，買方需要協調中介機構配合賣方盡快辦理解除抵押手續。北京的慣例是，如果賣方提前還清貸款，銀行會將所有解除抵押文件提供給賣方，賣方到房屋管理部門辦理解除抵押手續。因此，買方或中介機構必須確保賣方及時辦理房屋解除抵押手續。

22、實踐中，只要房屋符合網簽條件，無論賣方還是買方簽字，中介都可以直接辦理網簽手續。只要網簽完成，賣方就很難再將其出售給第三方，除非其提起虛假訴訟反對網簽。

23、貸款沒還清，銀行是不會解房貸的，不解房貸就不能過戶，過戶就不能買賣。所以現在的問題是，如果你的首付不夠解這個房子的房貸，你和房主都沒有錢或者不想用這筆錢解房貸，那一定要找過橋資金。如果你的錢夠解房貸，只是擔心擔保問題，那你就不用擔心，只要中介是正規的，你在他們店里簽了代理協議，你就可以放心的跟進提前還款和解房貸。前提是你要去房管局確認房子狀況，沒有二次抵押或者查封。

24.流程：1）詢問賣家。賣家應該知道二手房有沒有抵押。買家可以要求賣家提供相應的不動產登記材料和存款證明，以確定二手房是否抵押。當然，如果賣家故意隱瞞或者不清楚，就只能用第二種方法了。2）去房屋登記機關查詢。買家和房主可以去房產管理部門查詢房產是否抵押、凍結，這是最有效、最準確的方法。如果登記簿上注明房屋沒有抵押、凍結或者有其他瑕疵權利，那么就可以判斷二手房是完整的。

25、如果您購買的二手房正在出租，您需要和賣家商量好租客什么時候應該騰空房子，也就是什么時候房子不再出租，以避免后期房子過戶的時候，因為租客沒能及時搬出，導致您的裝修或者入住時間被耽誤了。

26、二手房過戶前，需要盡快要求房東結清所有與房屋相關的費用，如取暖費、水電費、煤氣費、物業管理費等，避免日后因無法結清費用給自己帶來麻煩。

27. 如果你找中介買二手房，中介一般會收取成交價0.5%的二手房評估費。不過這個費用其實是可以降低的。你也可以咨詢當地的專業評估公司，了解實際的市場情況。自己找評估公司會省錢。

28、買房需要一些材料，比如身份證，結婚證，戶口本（戶口簿），印章，公積金卡等等，這些材料一般需要復印幾遍，辦理手續的時候一定要帶原件。

29、合同條款是否明確：二手房買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那么全面，但一些細節問題還是應該明確約定，比如：合同當事人、權益保障、房價、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等，所有問題都應充分考慮。

二手房交易流程

（1）買家咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體狀況及權屬情況，并要求賣方提供合法文件，包括房屋產權證、身份證明等文件。

（2）簽訂合同

賣方提供房屋合法憑證，買方支付首付款（支付首付款不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣協議）。買賣雙方就房屋所在地點、產權狀況及成交價格、交房時間、房屋交付、產權處理等事項協商一致后，雙方簽訂至少三份房屋買賣合同。

（3）辦理產權轉移

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出審查申請，買賣雙方向房地產管理部門提交申請程序后，管理部門審核相關文件，審查產權，對符合掛牌條件的房屋，準予辦理過戶手續；無產權或部分產權，且無其他產權共有人書面同意的，申請不予受理，禁止掛牌交易。

（4）合同

房地產交易管理部門要根據交易房屋產權、購房標的，按照交易部門事先設定的審批權限進行審批，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京已經取消了交易過程中的房地產買賣契約，也就是俗稱的“白契”。

（五）繳納稅費

稅費構成比較復雜，取決于交易房屋的性質，例如房改房、危房改造安置房、經濟適用住房等稅費構成就不同于其他商品住房。

二手房銷售（買方）交易流程

1. 操作流程及要點

2.二手房交易流程及注意事項

二手房交易的整個流程大致可以分為以下幾個階段：

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體狀況及權屬情況，要求賣方提供合法證件，包括房屋產權證、身份證明等文件。

（2）賣方提供的房屋合法、可以掛牌出售的，買方支付首付款（支付首付款不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣協議）。買賣雙方就房屋所在地點、產權狀況、成交價格、交房時間、房屋交付、產權處理等事項協商一致后，雙方簽署至少三份房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出審核申請。買賣雙方向房地產管理部門提出申請后，管理部門審核相關文件，審查產權，對符合掛牌條件的房屋，準予辦理過戶手續。無產權或部分產權，且無其他產權共有人書面同意的，申請不予受理，禁止掛牌交易。

（4）簽訂契約。房地產交易管理部門根據交易房屋和購買人的產權狀況，按照交易部門事先確定的審批權限，逐級審核批準，交易雙方方可辦理簽訂契約手續。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，根據交易房屋的性質而定，例如房改房、危房改造安置房、經濟適用住房和其他商品住房的稅費構成就不一樣。

（6）辦理產權轉移手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理產權變更登記后，將交易資料轉交發證部門。買受人持領取房屋所有權證通知書到發證部門申領新的產權證。

（7）對于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，雙方到貸款銀行辦理貸款手續。銀行將審查買方的資信情況，并對雙方要交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款金額。銀行隨后批準買方的貸款。在雙方完成產權登記變更，買方獲得房屋所有權證后，銀行將一次性發放貸款。

（8）買受人領取房屋產權證并支付全部房款，賣主交付房屋并結清全部物業費用后，雙方二手房買賣合同即全部履行完畢。買受人領取新的房屋產權證后，房屋交付，包括維修款、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話費用的移交和結算。

二手房交易需注意的十件事

（一）住房手續是否齊全

房產證是房主擁有房屋所有權的唯一證明，如果沒有房產證，買家拿不到房子的風險很大。房主可以有房產證，然后抵押或轉賣。即使現在沒有房產證，房主將來也可以抵押，然后轉賣。因此，最好選擇有房產證的房子進行交易。

（2）房屋產權是否清晰？

有些房屋有多個共同所有人，如繼承人、家庭、夫妻等，這種情況下買受人應該和所有共同所有人簽訂房屋買賣合同，如果只有部分共同所有人擅自處分共有財產，買受人與他們簽訂的買賣合同，在沒有其他共同所有人同意的情況下，一般是無效的。

（3）交易的房產是出租的嗎？

有些二手房在過戶時，存在產權負擔，即仍被他人租賃。如果買家只看產權證，只注重過戶手續，而不關注是否有租約，買家很有可能拿到一套不能及時入住或使用的房產。因為我國及大多數國家都承認“買賣不解除租約”，即房屋買賣合同不能對抗此前訂立的租賃合同。實踐中，這一點被很多買家和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發很多糾紛。

（4）土地情況是否清楚？

二手房買家要注意土地使用性質，是劃撥還是轉讓。劃撥土地一般是無償劃撥，政府可以無償收回。轉讓土地意味著房主已經交納了土地出讓金，買家對房子享有比較完整的權利。還要注意土地的年限，如果一套房子的土地使用權只有40年，而房主已經使用了十幾年，買家如果按照同地區70年土地使用權的商品房價格來衡量，就有點不劃算了。

（5）市政規劃是否影響

有些房主可能會急于出售二手房，因為他們知道房子大約5到10年后就會被拆除，或者附近要建高層住宅，可能會影響采光、房價等市政規劃條件。作為買家，在購買時應該充分了解這些細節。

（6）福利分房合法嗎？

房改房、住房保障項目、經濟適用住房本身都屬于福利政策性住房，在轉讓時受到一定的限制，另外這些房屋的土地性質、房屋權屬范圍等都有一定的國家規定，購房時應避免買賣合同與國家法律相沖突。

（7）單位住房是否侵犯勞動者權益

職工住房一般分為成本價住房和標準價住房兩種，兩種住房的土地都是劃撥的，在住房轉讓時需要繳納土地使用費。另外，標準價住房一般單位享有部分產權，職工轉讓時單位享有優先購買權，如果買受人不注意，可能與房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物業管理費是否拖欠

有的房主在過戶時，物業管理費、電費、三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經欠了相當多的費用，而買家在不知情的情況下購買了房屋，買家可能要承擔所有費用。

（9）中介公司是否違反了法規

一些中介公司在申請二手住房貸款時提供了違反法規的中間服務，他們為買家提供了零的首付服務，這意味著買家支付的所有購買資金都可以欺詐性地借給買家。

（10）合同規定是否明確？

盡管二手房屋的銷售合同不需要像商業房屋的銷售合同那樣全面，但仍應明確同意某些詳細信息，例如：合同當事方，權利保護，房屋價格，交易方法，違反合同的責任，糾紛解決，簽署日期等。應充分考慮所有問題。

看房子時要注意的事情

1.是否有任何私人零件。

例如，如果屋頂平臺或走廊被占用，或者房屋內部是否有一個小閣樓；是否已更改房屋的內部和外部結構，例如將陽臺轉換為臥室或廚房，將一個房間分為兩個房間，等于兩個房間，是否涉及所有者本人，這是涉及該區域問題的所有者。

2.確認房屋的確切區域。

它包括建筑物區域，房屋的實際區域。

3.觀察房屋的內部結構。

公寓的布局是否合理，是否有任何特殊的缺點使它不適合生活，還是路由是不合理的。

4.評估房屋的市政輔助設施。

打開水壓，以查看電視是否清晰明了

5.了解裝飾狀態。

原始房屋是否已經翻新，翻新的水平和程度是什么，以及是否需要完全拆除；

6。物業管理公司提供什么服務？

7.了解未來的生活費用。

電力，煤炭和供暖的價格；

8.舊房子的歷史。

它是什么時候建造的？

9.鄰居的組合。

好的鄰居會讓您的生活在不同的時間去社區，以查看人的社交狀況，并通過他們的衣服和生活方式來探訪鄰居，在下面，左邊，左邊，找出他們是否在這里與工作人員聊天。