幸存的步行街

Mall

成功的特性

序言

災情讓人們再次認識到戶外公共空間對社交互動的重要性。在世界各地的許多城市，流行的街道都嚴禁汽車通行，從而為休閑和就餐造就空間。或則被改建為平緩的、開放的共享街道，讓慢行的汽車與行人共存。

但隨著城市繼續再次開放，地方高官還要決定是恢復狀況還是將這種步穿行廊永久化，這是一個復雜的選擇。共享街道的提倡者覺得那樣的街道為小企業、社交互動和個人健康帶給許多弊端。因此，隨著交通量的下降，通勤者或許不愿繞路而行，盲目地截斷這些公路的機動車交通或許對區域引起負面影響。而中國的步行街在歷史上也聲名狼籍——第一代步行街中幸存的寥寥無幾。

深度研究這種步行街的特性，可以幫助我們更好地了解哪些樣的商業步行街更具競爭力。

01

與德國相比，印度步行街的本意是振興市中心，并輔以將車行街道直接封閉的方法來吸引購物者。因此，這種步行街與零售業聯系更加緊密；其核心目標更是以零售為主，而非人行感受和體驗。這最終讓大多數的商業步行街尚未競爭過市區優雅的室內購物中心。

控溫舒適的室外環境、豐富多彩的室外感受和活動、復合化的多功能支持，都讓室內購物中心有著更大的吸引力。而其較容易復制的商業機制、低費用的農地使用、龐大的市區移居人口支持，都讓資本格外垂青很多市區購物中心。

二三年來，中國第一代步行街計劃基本面臨破產。大量的步行街恢復為原有的機動車通行，市中心再次淪為流浪者和富人的依據地。不過，仍然有這么一些步行街幸存下去，蓬勃發展并持續激活著當地區域，有些并且成為了熱門景區，接納著來自世界各地的旅客。

例如圣莫妮卡的第四路游廊仍然維持著龐大的旅客量，博爾德的珍珠街購物中心因學院人群而持續繁榮；田納西州的夏洛茨維爾市中心購物中心，目前是一個重要的商業、娛樂和零售區；而德克薩斯州尤金市的百老匯街在嘗試步行街后，經過數三年總算因飯店、電影院和零售店而成為重要的文化經濟中心。同樣的也有肯塔基州揚斯敦市中心的聯邦大廈、佛蒙特州伯靈頓的修道院街市場，都成為各自城市的重要娛樂、文化中心。

圣莫妮卡第四路游廊

新一代的步行街也開始盛開光彩，例如芝加哥的時代大廈和先驅大廈，已經是倫敦最為重要的旅游中心；拉斯維加斯的弗里蒙特街極大推動了該地夜晚經濟的發展；圣安東尼奧河濱綠道既保留了當地奇特的特色，又發展了富有魅力的河濱購物區。

圣安東尼奧河濱綠道

02

人口諸多和較高的當地收入水平顯然是步行街生存所必需的，但他們并不總是成功的先決條件?？的螤枌W院院長和編著者和Li發覺，決定步行街壽命的最重要誘因是人口密度高、居民歲數中位數低和商店寬度較短，它們的研究結果還支持了之前的研究，闡明成功的步行街常常受惠于例如緊靠海邊（圣莫尼卡的第四路游廊）或高中（博爾德的珍珠街購物中心）、每年陰天人數較差（舊金山的霍頓大廈），以及它們是否坐落旅游目的地（曼哈頓的步行街時代大廈）。

雖然某些誘因在大城市中更常見，但大概80%幸存的步行街實際上坐落人口不足十萬的城市，很多幸存的購物中心的一些共同特性：包括兩層以上的建筑物的存在，營造出一種封閉感，適于櫥窗購物的高比率底層透明度，遮陽篷和雨棚，以及充足的坐位。

1.人口結構

城市的人口結構對步行街的危亡有十分大的影響。人口中位數降低，步行街關掉的風險都會降低。這些人口更年青的城市，步行街將更有魅力。

這只是為何許多成功的步行街坐落學院城，學院穩定的客流為附近購物街的成功鋪平了公路。例如博爾德的珍珠街購物中心（緊靠猶他學院）、紐約州的伊薩卡（緊靠康奈爾中學和伊薩卡大學）、伯靈頓的修道院街集市（緊靠佛蒙特中學）、夏洛茨維爾中心街（緊靠田納西中學）。

科羅拉多學院旁的mall

例如，珍珠街購物中心是游玩博爾德的市民和就讀附近新澤西學院博爾德校區的中學生的熱門目的地。該購物中心擁有不少當地企業以及全省連鎖店和餐廳，并提供街邊演出、夜生活、公共需求以吸引更多的師生前來。

ThePearlMall|Your

高中生們有錢、有時間、沒有車，為步行街提供了穩定的客流來源。使得每年不斷涌向的生源，可以讓周邊的客流保持年青。中學生們比起其他年紀段的市民更有購物的欲望和時間，都讓它們成為了步行街客流的重要組成部份。

以芝加哥州的伊薩卡為例，街道兩側布置了大量的超市、畫廊、餐館和舞廳，也有不少的中行和金融機構，許多建筑只是混和用途的。冬季，當地音樂家和其他演員還在此召開免費音樂會和演出，吸引了大量的年青群體前來。

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1981年，由城市更新造就的幾個荒地被建造起伊薩卡中心，這是一座小型綜合用途建筑，一樓零售，一個與公共空間相通的室外小吃大廈，以及樓上的辦公室和公寓。在1990年代的經濟下行中，該區域也面臨了許多空曠蕩的店鋪。而世紀之交，因為投資提高和新都市主義的盛行，伊薩卡步行街的命運開始好轉。奢華公寓樓、公共圖書館、辦公空間被引進。2009年空間步行街，該市委托水景建筑公司進行了全面的再次設計，包括愈發開放的中央車道、圖案化的道路、多樣化和可聯通的坐椅、改進的演出空間、節能燈具、戶外閱讀區等等。

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2.穩定的人流量

正如中學的存在提供了一個特別本地化的行人流量來源，步行距離內的其他旅游目的地還有類似的療效。例如緊靠海邊的步行街圣莫尼卡的第四路游廊，它于1965年開館，迄今仍然熱鬧非凡。實際上，在1980年代，該區域也面臨著是否關掉步行街的決擇，但最終它們選擇在人行感受上加倍下注。這也意味著它們將把重點不再放到零售上，而是聚焦在造就一個城鎮大廈、創造一種社區氣氛。

圣莫妮卡第四路游廊

第四路游廊的成功還在于政府對周圍地區的投資——大多數街道的成功都須要構建在街區之上。對周邊車庫、住宅的投資幫助該區域成功吸引了更多的人流，也讓整個旅游圣地和街道融為一體。其實批評者覺得，這種努力也是迪斯尼樂園的復制品，但這并不能阻撓第四路游廊成為當地人和市民必游的海風徜徉目的地。

SantaDailyPress

其他緊靠主要旅游目的地的步行街也保持著相當不錯的客流，如新新奧爾良的杰克遜大廈和芝加哥的法尼爾廳市場等等。購物中心原本不能形成人流量，但他們確實可以在存在人流量的地區蓬勃發展。

奧爾良的杰克遜大廈

坐落多倫多的法尼爾廳市場運用了歷史古老的市場綜合體，被作為文化旅游目的地集中再開發。因為芝加哥邊境的擴張，人們傾向于在家附近購物，該市場開始顯著轉向為批發市場，這卻某些意義上增加了該地的差別化競爭力。新引進的一系列商業和原有的市場交相映襯，提供了大量的美食、購物和漫步的感受。

芝加哥的法尼爾廳市場

3.城市漫延和復合業態

成功的步行街與當地人口密度之間存在直接關系，分散和無序漫延的城市自然更難支持以行人為導向的零售業。這只是為何大多數德國的步行街無法生存的重要誘因，市區化和車輛依賴讓市區購物中心更有競爭力。而這些美洲、東亞成功的步行街常常有經濟活躍的市中心作為支撐。隨著人口密度的降低，步行街關掉的風險急劇減少。

諸城度為倫敦時代大廈帶給繁榮的經濟魅力

目前許多幸存的步行街都有一個類似的特性，就是對混和用途別墅的開發。一方面彌補了市中心晚上因為職住不平衡而導致的空城現象，另一方面也引進了較為穩定的客流。

功能復合的城市空間有促使增加街道硬度和熱度，并吸引各個類別的人群。締造單一的無車行街道不再是最優的選擇了，現在更主流的做法是構建慢速街區，產生真正生活化的行人社區。

紐瓦克大街步行大廈

4.適當大小

街道的寬度、寬度和農地用途也很關鍵。更大并不意味著更好，步行購物中心的寬度與壽命呈負相關。這些較短、但距離更多元化的購物街常常比長而單調的街道更鼓勵人行。另外，購物街區常常比單一的街道更具吸引力。倘若只是是鎖住一條步行街常常無法產生一定的規模，而網狀的購物城區更容易蓄積經濟魅力。

斥資1700萬美金的倫敦StateMall

因其規模和荒涼感而廣受批評

步行街應當再次調整寬廣的人行道，以容許戶外進餐和便于購物。底層應劃為零售用途，僅在下層有別墅和商業用途，產生一定的商業規模。提供種類繁雜的燈具、夜間業態將有助于吸引更多人群以及讓商店更安全。

好的街道不是以大小獲勝的。1965年代的大部份步行街從店鋪到門市之間都是冷冰冰的水泥，人們只好漫無目的地到處流蕩，而難以專注于門市。

然而，這些幸存的步行街開始嘗試設置一定的路緣石和真正的人行道，為行人提供引導性的指示。缺少逗留空間和交通空間的辨別，常常會讓行人認為無所適從。而通過鋪設和路緣石，可以再次劃分街道的空間，產生坐位區域、舞臺區域、社交區域和交通區域。

5.氣候

并非所有的城市都適宜開放式的購物街區，這些天氣極好的地方常常成功率更高。諸如圣莫妮卡的第四路游廊。

1980年，市區現代色調的室外商店SantaPlace在第四路的南端完工，該建筑由建筑師弗蘭克·蓋里(FrankGehry)設計，跨越兩個街區。其實它剌激了商業活動，但卻降低了周邊地區的銷售量。因而，該市舉辦了數十次大會，聽取各方見解，最終在1984年設立了一家非贏利機構，為街區的振興做打算。

SantaPlace-FrankGehry,Gruen-Santa,

新的重點放到了戶外餐廳——利用圣莫妮卡的天氣，引進更多的街邊攤檔和戶外進餐。規劃師還建議將影片院引進游廊以形成額外的人流量和夜晚活動，并對商店進行品牌整修?，F在，該區域已成為紐約最大的景區之一，包含大量的商場、餐館、咖啡館、電影院等等。規劃師意識到步行街不會成為吸引購物者的支柱，但將鏈接起受歡迎的餐廳、商店和其他景區。

SantaBans

6.設計干預

步行街的未來不是企圖通過引進新的購物者來挽救市中心的店家，而是緩解早已在那兒的購物者的感受。良好的設計意味著締造更理想的行人環境，包括造就封閉感、底層陽臺提高透明度、有遮陽蓬或樹枝覆蓋街區、提供各類坐位選擇。設計師可以通過次生林、雕塑、獨特的鋪路材料以及互動裝置等等以降低視覺吸引力。有計劃的街道活動也可以有效地集聚人氣，增加行人感受。

16thMall

例如坐落布魯克林的，設置了有趣的黑色圓錐形售貨亭、半弧形椅子和特色的富爾頓拱廊，產生了一定的有吸引力的城市目的地。

行人友好型的夜景營造更舒適的行人感受，包括樹木、種植區、建筑物沿線的養殖箱、寬闊的人行道、裝飾性鋪路、路邊泊車位、活躍的底層商業等等都可以幫助提高街道質量。建筑物可以保持開朗生動的街道立面和精妙的連接入口。街墻的連續性對于造就連貫的零售環境至關重要，也使人倍感愈發安全。

16thMall

7.招商和差別化

布魯克林的富爾頓購物街最終能否幸存，是由于其更小、更靈活的零售商跟上了時代的腳步。有別于高檔的室外商廈購物中心，富爾頓愈發親民：12條輕軌線路帶給了全市的購物者，店鋪被細分得更小，可以按照還要進行發展。而步行也促使該區域得購物、飲食、閑逛顯得格外容易。

找到自己的市場定位對步行商業街來說十分重要；例如尤金市的百老匯街空間步行街，經過幾三年的經濟活動，總算發展成飯店、電影院和零售店為主的核心街區。佛蒙特州伯靈頓的修道院街市場早已從原先的三個街區擴大到四個街區，囊括了整個城市的商業“主要街道”。該區域漸漸產生一個繁榮的文化中心，擁有超市、餐館、攤販手傘車、人行道演出者和非?；顒?。

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差別化的商業業態和街道的品牌營銷有促使吸引更多的旅客。與室內購物中心不同，商業街可以提供戶外進餐和社交的奇特感受，但卻沒法在有限的空間提供零售服務，而不能像購物中心這樣呈上琳瑯滿目的商品。因而，商業步行街更須要提供無法取代的服務，例如街邊美術、表演、聚會、時尚展覽等等，在商品上可以選擇批發物品、美食、或者文化商品等等。

8.混和交通

并不完全放開私家車交通，一些步行街選擇發展成特殊的共享門廊——既容許行人通行，也容許這些類別的交通工具，如地鐵、公共車輛、有軌電車，并且租賃車。這種空間中的多式聯運使該地區具備更大的經濟可行性，更大的通道和連結，更多的行人交通。通過結合各類交通形式，這種空間容許更多的訪問、連接、“街道眼”和用戶的選擇。

AYouGoTo,NotJust:

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一些受歡迎的過境步行購物中心包括明尼阿波利斯的購物中心、麥迪遜的州街購物中心和多倫多的第16街購物中心。這些混和方式容許以行人為主的空間，同時結合了與城市其他部份的訪問和連通性元素。這些步驟還要與當地交通組織、出租車公司、市中心組織和其他利益相關者合作。那些地區的管理決算還要囊括公汽步行街的維護、運營和修理。

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筆記碎碎念：

在世界各地的許多城市，流行的街道都嚴禁汽車通行，從而為休閑和就餐造就空間?；騽t被改建為平緩的、開放的共享街道，讓慢行的汽車與行人共存。