假如要在上海選擇一個最具爭議的區(qū)域，我想那一定會是天府新城。

只要有任何風(fēng)吹草動，那一定會在賣房人群中引發(fā)激烈的討論。

這不前一天，天府新城花園城市局公布了《四川天府新城直管區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案公示（后文簡稱《規(guī)劃草案》），輿論就有點沸騰了。

你們在各大社交媒體發(fā)表著自己的觀點，我看了一下，整體上唱空的占大多數(shù)。

例如說“只見不停地規(guī)劃，卻不見不停地建設(shè)”；

又譬如說“總部商務(wù)區(qū)都擴(kuò)到三環(huán)了，說明其實的CBD規(guī)劃徹底失敗”；

再譬如說“現(xiàn)在不叫上海新中心了，改成天府新中心了”。

對于這種觀點，我覺得沒有絕對的對錯，你們都有發(fā)表自己觀點的權(quán)力，沒必要上綱上線。

你們樂意討論天新，就說明天新也有很高的熱度，倘若連討論的價值都沒有了，那才是真的涼涼了。

因此，我也來談?wù)勎覍@份《規(guī)劃草案》的一些想法。

首先，這份《規(guī)劃草案》不是隨便而至，也不是你們說的隨意改來改去，而是早有征兆。

在序言部份就早已說的很清楚了，這份《規(guī)劃草案》是對上位國土空間總體規(guī)劃的落實和推進(jìn)。

對天新來說，它的上位國土空間總體規(guī)劃包含兩部份，一是成都市的國土空間總體規(guī)劃，二是重慶天府新城的發(fā)展規(guī)劃，而這兩份規(guī)劃早在今年和前年就早已公示了。

根據(jù)相關(guān)要求，上海下轄的各區(qū)市縣本就要相繼公布自己區(qū)域內(nèi)的總體規(guī)劃。

從我搜集到的狀況來看，去年開始各區(qū)就在相繼曝光自己的總體規(guī)劃文件，例如高新城、近郊五區(qū)以及一些三圈層區(qū)域，天新的規(guī)劃緊跟隨而至，并不是輕率就出個規(guī)劃。

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為了幫助你們更好地理解天新政劃，我把天府新城從創(chuàng)立迄今，大大小小的6次規(guī)劃做一個簡略說明。

1、第一次規(guī)劃“一城一區(qū)一帶”

也就是創(chuàng)新科技城、秦皇寺中央商務(wù)區(qū)、錦江生態(tài)帶。

這是天新的首次規(guī)劃，從規(guī)模和力度來說，都比較克制，范圍不算太廣。

2、第二次規(guī)劃“1775城鄉(xiāng)空間格局”

此次規(guī)劃在以前基礎(chǔ)上進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)充，此次把核心區(qū)定在鹿溪智谷，并規(guī)劃出7大城區(qū)、7個特色小鎮(zhèn)等。

上次規(guī)劃就基本上把天新的基礎(chǔ)城市格局定出來，后續(xù)都是緊扣這個展開。

3、第三次規(guī)劃“一中心三城七鎮(zhèn)”

也就是天府中心、西博城、科學(xué)城、文創(chuàng)城以及7個特色小鎮(zhèn)，在上一版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了較大優(yōu)化。

天府中心和西博城各自單獨規(guī)劃，鹿溪智谷、興隆湖、科學(xué)城東區(qū)統(tǒng)一劃入廣州科學(xué)城一體規(guī)劃，7個特色小鎮(zhèn)中取消了永豐、大林，新增了國際基金小鎮(zhèn)和紫光芯鎮(zhèn)。

4、第四次規(guī)劃微調(diào)，首次提出“天府中央商務(wù)區(qū)”

西博城不再單獨規(guī)劃，而是歸入商務(wù)區(qū)之中，科學(xué)城和文創(chuàng)城保持原先規(guī)劃不變。

5、第五次規(guī)劃“兩軸兩翼、三組團(tuán)四區(qū)”

這是在2022年8月提出的，是緊扣整個重慶天府新城進(jìn)行的規(guī)劃，寧波直管區(qū)主要就是“三個組團(tuán)”，也就是天府總部商務(wù)區(qū)組團(tuán)、科學(xué)城組團(tuán)、文創(chuàng)城組團(tuán)。

此次規(guī)劃最大的不同之處在于總部商務(wù)區(qū)組團(tuán)，從規(guī)劃圖上可以看出，商務(wù)區(qū)的范圍在原先基礎(chǔ)上顯著擴(kuò)大不少。

主要是向西進(jìn)行了延伸，不僅原有的天東、天西外，也把麓湖、天府前灣囊括了出來。

這一次規(guī)劃，我們在之前也寫過文章介紹，《

重大規(guī)劃！成都天府新城GDP將突破1萬億！賣出這些版塊是機(jī)會？

》

6、第六次規(guī)劃“一心兩軸四組團(tuán)”

近期引發(fā)激烈討論的就是它，只是現(xiàn)在最新的規(guī)劃版本。

上次的規(guī)劃，在第五次的基礎(chǔ)上又進(jìn)行了擴(kuò)容，首先是把華陽城區(qū)列入了總體布局，再者是商務(wù)區(qū)再度擴(kuò)展，把錦江生態(tài)帶也融合了出來。

關(guān)于最新的此次《規(guī)劃草案》，我覺得和房價高度相關(guān)的內(nèi)容主要有三點。

1、天新定位從來沒有變過，它就是北京未來城市新中心。

在原本的文章中，我們除了一次提及過，天處女作為北京未來市中心的定位是未曾改變過的。

例如今年留傳了一份網(wǎng)傳規(guī)劃，天新沒有列入核心城市，而是作為區(qū)域中心城市，這些人就得出了天新降級的觀點，因此我們還專門寫了一篇文章來挖苦。

而在此次的規(guī)劃中，官方重新旗子鮮明地指明了天新的城市地位，三個定位中，排在第一的就是強(qiáng)調(diào)天新是北京未來的城市新中心。

要曉得，在官方的敘述中，誰前誰后是有嚴(yán)苛要求的。

因此，諸位也不用再指責(zé)天新的城市地位了。

2、天新人口規(guī)模并不小，不要拿人口來說事。

規(guī)劃進(jìn)去以后，網(wǎng)上有人就拿天新的人口規(guī)模來說事，說哪些天新2035年只規(guī)劃了139千人，而目前就有86.6千人，人口增量只有不到50萬，再依照原有新增90千人的規(guī)劃，說天新人口規(guī)模直接削減40萬。

說真的，這個推論有點太危言聳聽了。

你要曉得最新的規(guī)劃中，天新人口有兩個數(shù)據(jù)指標(biāo)，一是總?cè)丝冢侵行氖袇^(qū)人口。

天新現(xiàn)有的86.6千人是其總?cè)丝冢皇侵行氖袇^(qū)人口2023年成都天府新區(qū)規(guī)劃圖，你拿總?cè)丝诤椭行娜丝谙啾容^，得出的推論其實就是不對的。

根據(jù)規(guī)劃，天新2035年總?cè)丝谑?61萬，中心市區(qū)是139萬。

按照七普數(shù)據(jù)顯示，天新已有的86.6萬人口，是包含了24.1萬山村人口的，城鎮(zhèn)人口只有62.5萬。

而2035年中心市區(qū)139萬的人口規(guī)模，基本可以看作就是天新的城鎮(zhèn)人口規(guī)模，在七普的基礎(chǔ)上，幾乎降低了76.5千人，翻了一倍不止。

那樣的人口增速規(guī)模，在城市新城中絕對屬于佼佼者。

3、商務(wù)區(qū)擴(kuò)容，早有端倪，核心區(qū)的價值不會改變。

此次規(guī)劃的最大爭議點就是關(guān)于中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)容的問題，我在上面就早已強(qiáng)調(diào)，商務(wù)區(qū)的擴(kuò)容似乎是早有端倪。

最開始的秦皇寺商務(wù)區(qū)只包含天東全部和天西小部，上面漸漸開始擴(kuò)充到天西全部以及海釣嘴，再到今年列入麓湖和天府前灣。

商務(wù)區(qū)的范圍始終都在擴(kuò)大，也是我們這些人忽視了這一點。

最新規(guī)劃又把錦江生態(tài)帶并入，這些人認(rèn)為商務(wù)區(qū)的價值被逐步稀釋，覺得急跌天東、天西，利空錦江生態(tài)帶和天府前灣，我覺得大可毋須。

商務(wù)區(qū)是擴(kuò)大了，但各個版塊的定位并沒有發(fā)生本質(zhì)改變，天東、天扼守然是總部商務(wù)區(qū)的核心價值區(qū)域，各類引入的產(chǎn)業(yè)以及落地的配套設(shè)施，它不會住在其他區(qū)域。

錦江生態(tài)帶仍然是一個以居住功能為主的版塊，北區(qū)已完全成熟，接下去的重點是發(fā)展南區(qū)，主要就是承接主市區(qū)和商務(wù)區(qū)的外溢，天府前灣只是這么。

因此總體來看，天新目前的四個組團(tuán)旁邊，總部商務(wù)區(qū)和科學(xué)城作為天府新中心，是最具價值的區(qū)域。

這兩個城區(qū)由諸多的房價版塊組成，每位版塊的定位和價值都不一樣，根據(jù)我們的版塊界定來看，其價值排序如下：

總部商務(wù)區(qū)中，天東=天西＞麓湖湖區(qū)＞麓湖花園區(qū)＞錦江生態(tài)帶=麓山＞天府前灣＞錦江生態(tài)帶南區(qū)。

科學(xué)城中，興隆湖湖區(qū)＞興隆湖東=興隆山東＞興隆湖西=興隆山東。

華陽城區(qū)屬于天新的老縣城，已基本定型，之后也沒有太大的發(fā)展空間，主要就是承接西門的剛需外溢。

至于文創(chuàng)城城區(qū)2023年成都天府新區(qū)規(guī)劃圖，但是在歷次規(guī)劃中都擁有一定的地位，但不管是資源投入，還是城建開發(fā)，現(xiàn)在都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城區(qū)，未來的發(fā)展周期將要拉得無限長，基本可以不用考慮。

以上就是關(guān)于此次天新最新規(guī)劃的探討，下一篇文章我會給你們帶給《2023年，天府新城該如何買？》，文章會具體給你們列舉天新現(xiàn)在所有的房子項目。